日韩中文制服在线观看,磁力亚洲一区二区三区,大J8福利视频导航,精品二区一本色二区,欧美精产国品一在线

　　暴利時(shí)代結(jié)束 地產(chǎn)大佬追捧“有質(zhì)量增長”

　　文／陳淑貞 張歆晨 羅韜

　　[留下的房企需要一顆更堅(jiān)強(qiáng)的內(nèi)核，它是成本控制能力和利潤空間拓展能力的體現(xiàn)，以增收又增利為落腳點(diǎn)]

　　3月末，密集的業(yè)績發(fā)布會(huì)，讓上市房企逐一交出成績單。大部分房企憑借增長的合同銷售額，以及寬松的現(xiàn)金流，取得歷史最好業(yè)績。但同時(shí)，行業(yè)巨變，土地價(jià)格飛漲、建安成本增加、頻繁的政策調(diào)控和價(jià)格管制下，房企帶著規(guī)模一路狂奔的背景下，利潤空間一再被壓縮。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，中國百強(qiáng)房企的凈利潤率持續(xù)走低，2016年僅為11%。黃金十年結(jié)束，中國房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代過去了。

　　面對未來，尋求有質(zhì)量的增長，成為越來越多房企的訴求。今年初，恒大集團(tuán)（03333.HK）董事局在公司內(nèi)部會(huì)議上提出，公司戰(zhàn)略將從“規(guī)模”增長逐步轉(zhuǎn)向“規(guī)模+效益”的雙增長。這在一定程度上奠定了這家規(guī)模第一的房企“適當(dāng)控速”的未來基調(diào)。

　　從2016年下半年開始，越來越多的企業(yè)因?yàn)闊o法獲得有效的利潤回報(bào)而選擇退出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。留下的房企需要一顆更堅(jiān)強(qiáng)的內(nèi)核，它是成本控制能力和利潤空間拓展能力的體現(xiàn)，以增收又增利為落腳點(diǎn)。

　　利潤下滑趨勢依舊

　　雖然2016年的房地產(chǎn)行業(yè)一派繁榮，企業(yè)們喊了很多年的提升利潤率的目標(biāo)，并沒有普遍實(shí)現(xiàn)。

　　中指院報(bào)告指出，2016年，百強(qiáng)房企銷售規(guī)模再上新臺階，銷售總額、銷售面積分別達(dá)48027.1億元、40251.7萬平方米，同比增長52.5%和39.4%。銷售業(yè)績的快速增長帶動(dòng)了營收、利潤規(guī)模的提升。百強(qiáng)房企的營業(yè)收入均值達(dá)392.1億元，凈利潤均值達(dá)45.7億元，同比分別增長36.8%、26.2%。

　　但百強(qiáng)房企凈利潤增長率仍低于營業(yè)收入增長率10.6個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年百強(qiáng)房企凈利潤率因規(guī)模和綜合實(shí)力的差異呈現(xiàn)出逐級遞減的趨勢，前10企業(yè)、11～30企業(yè)、31～50企業(yè)、51～100企業(yè)的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于凈利潤率均值，則持續(xù)走低至11.0%，較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　多年穩(wěn)居凈利潤榜榜首的凈利潤一哥中海地產(chǎn)（00688.HK）亦未能幸免。中海年報(bào)顯示，中海2016年歸屬上市公司股東凈利潤為370.2億港元。過去四年，即從2012～2015年，中海凈利潤分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元，同比增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%。合并中信重新計(jì)算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)后，2016年中海凈利潤的增幅只有6.9%，增速驟降。如果剔除中信的影響，2016年的凈利潤同比增幅為14%。盡管如此，還是跌破了20%的凈利潤增長率紅線。

　　行業(yè)盈利增長下降，早在2013年初現(xiàn)端倪。雖然大多數(shù)企業(yè)都已接受這一趨勢并試圖通過加強(qiáng)內(nèi)部管控、降低成本等方式逆轉(zhuǎn)局面，但截至目前，依然沒有出現(xiàn)樂觀跡象。

　　萬科（000002.SZ）年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額3647.7億元，同比增長39.5%，營業(yè)收入2404.8億元，增長23%，歸屬于上市公司股東的凈利潤僅為210.2億元，增長16%。在銷售榜的前三名，恒大、萬科、碧桂園（02007.HK）呈現(xiàn)類似走勢，即凈利潤增長速度跟不上營收增速，更跟不上合同銷售金額增速，顯示一線陣營的利潤沒有與規(guī)模同比增長，盈利水平仍在走低。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對第一財(cái)經(jīng)記者稱，從2015年開始，房企以規(guī)模增長為主要發(fā)展目標(biāo)，即使今年政策頻繁、行情不好，但多數(shù)房企同樣定下增速為20%甚至以上的銷售目標(biāo)。

　　張宏偉認(rèn)為，“企業(yè)以犧牲利潤為代價(jià)，推動(dòng)規(guī)模的增長。雖然周轉(zhuǎn)率越來越高，但利潤率卻逐年下降。”這恰能解釋，為何2016年國內(nèi)銷售金額前三名、進(jìn)入3000億元俱樂部的恒大、萬科、碧桂園，卻非凈利潤一哥的現(xiàn)象。

　　“除了企業(yè)主觀層面的犧牲利潤以推動(dòng)規(guī)模增長外，不斷升高的土地成本是壓縮企業(yè)利潤的主要原因。”張宏偉表示。

　　規(guī)模與效益的取舍

　　爆發(fā)式增長的時(shí)代紅利一去不復(fù)返，“有質(zhì)量的增長”成為2017年3月房企業(yè)績發(fā)布會(huì)上最頻繁被提及的一句話。規(guī)模以利潤為落腳點(diǎn)，利潤又反過來要求規(guī)模增長為其提供支撐。

　　利潤率在下降，但房企對規(guī)模的酷愛仍未消退。3月22日，華潤置地執(zhí)行董事、董事會(huì)副主席唐勇在投資者分析會(huì)上表示，規(guī)模很重要，意味著行業(yè)地位。

　　唐勇將規(guī)模的增長比作“長跑與短跑”的關(guān)系，若要追求短期快速增長并不難，但這種“沖刺”不可持續(xù)，只有保證一定的利潤水平才是有質(zhì)量的增長。唐勇表示：“我們注意到業(yè)內(nèi)個(gè)別同行規(guī)模增長較快的現(xiàn)象，會(huì)綜合考慮毛利率、負(fù)債比率、激勵(lì)機(jī)制和未來風(fēng)險(xiǎn)等因素，做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。”

　　中海也開始強(qiáng)調(diào)規(guī)模了。據(jù)透露，中海今年的拿地預(yù)算是人民幣1000億元，1600萬平方米的土地儲(chǔ)備。而2016年全年，中海一共買入18宗土地，新增土儲(chǔ)為972萬平方米，拿地總金額為406.8億元。

　　相反，以往過度追逐規(guī)模的房企，開始重視盈利能力的提升。作為規(guī)模第一的房地產(chǎn)企業(yè)，恒大公開宣布，要調(diào)整戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)“規(guī)模+效益”的雙增長，將從2017年起逐步提升凈利率水平，使得該數(shù)字在未來兩年達(dá)到9%～10%的水平。

　　碧桂園財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人也表示，隨著公司結(jié)算單價(jià)的提升，預(yù)計(jì)未來利潤率會(huì)有所提升。該公司過去幾年的利潤率逐步下降，從2012年的16.2%下降至2015年的8.6%，雖然2016年略微回升，但依然維持于8.9%的低位。

　　綠城中國行政總裁曹舟南直接提到了目前的風(fēng)險(xiǎn)問題。“簡單的規(guī)模增長，這是很危險(xiǎn)的，一方面是對投資者的不負(fù)責(zé)任，另一方面是對客戶的不負(fù)責(zé)任。”

　　還有一個(gè)群體，因?yàn)檫\(yùn)營能力的掉隊(duì)而選擇退出市場。2016年9月，聯(lián)想以138億元的價(jià)格將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)；隨后的11月，華鑫股份(14.020, -0.18, -1.27%)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。同年12月，中航地產(chǎn)(12.630, -0.02, -0.16%)向保利地產(chǎn)(9.490, -0.08, -0.84%)出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目及公司股權(quán)完成交割。

　　預(yù)期趨于謹(jǐn)慎

　　去年，中國房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額突破11萬億，達(dá)到歷史新高，開發(fā)商銷售額大幅增長，現(xiàn)金余額空前充足。但伴隨著新一輪宏觀調(diào)控給市場帶來的不確定前景，進(jìn)入3月底的開發(fā)商，已經(jīng)明顯沒有年初的樂觀。

　　在昨日舉行的融創(chuàng)中國(01918.HK)業(yè)績發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會(huì)影響到企業(yè)現(xiàn)金流，貸款減少，房價(jià)肯定會(huì)受影響。這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很大，風(fēng)險(xiǎn)大不是因?yàn)槭袌觯驗(yàn)楝F(xiàn)在買的地要虧錢。“如果真的政策放松后，我也不大相信會(huì)大漲，因?yàn)榉績r(jià)已處在高位了。我們對市場是非常悲觀的，我們從去年10月份開始基本上就不拿地了。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從政策預(yù)期看，本輪房價(jià)調(diào)控全面再升級，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄，多次政策可以說全方面封堵了任何炒房的可能性。“全面收緊，預(yù)期在改善需求被抑制后，包括北京、成都、廈門這些城市有望再次進(jìn)入低迷調(diào)整期，成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調(diào)。”

　　在禹洲地產(chǎn)的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，禹洲地產(chǎn)董事長林龍安說：“房價(jià)單向上漲的年代已經(jīng)結(jié)束，中國房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定增長時(shí)代。”

　　“今年的銷售目標(biāo)是300億，會(huì)根據(jù)實(shí)際情況到年中再提高銷售指標(biāo)，未來五年計(jì)劃要突破千億銷售額，但是我們很關(guān)注盈利數(shù)據(jù)，我們希望把每個(gè)項(xiàng)目利潤率做高。”林龍安告訴記者。禹洲地產(chǎn)年報(bào)顯示，2016年禹洲地產(chǎn)合約銷售金額為232.06億元，同比上升65.54%；凈利潤為17.75億元，同比增長7.13%。

　　同樣對未來保持謹(jǐn)慎的還有綠城中國，在其2016年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，曹舟南更是保持悲觀的態(tài)度。他認(rèn)為，去年國內(nèi)新房成交量是11.6萬億，可是約5萬億購買力是投資購買。而今年房地產(chǎn)政策調(diào)控明顯加強(qiáng)，因此成交量應(yīng)該會(huì)降到7萬億～8萬億。面對這樣的下降幅度，他認(rèn)為很多開發(fā)商規(guī)模不可能增加很快。

　　出于這樣謹(jǐn)慎的情緒，綠城將自己的銷售目標(biāo)也定得非常保守。曹舟南表示，綠城房產(chǎn)銷售目標(biāo)約700億，代建銷售目標(biāo)約200億。按照該數(shù)字，綠城的規(guī)模或比去年下滑，而曹舟南則認(rèn)為規(guī)模并不重要。

　　事實(shí)上，在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，動(dòng)輒翻倍的規(guī)模增長并不能持續(xù)。所以，穩(wěn)健型企業(yè)如萬科、中海，均將每年的增長幅度確定在20%～30%左右，即便面臨市場行情大好，也不會(huì)有過于超預(yù)期的表現(xiàn)。

　　2017年，恒大將其合同銷售目標(biāo)確定為4500億，較上年超過80%的增長幅度下調(diào)為30%左右，但依然是行業(yè)最高目標(biāo)。而碧桂園一改此前“翻倍”的口號，將年度目標(biāo)確立為4000億，增長約30%。

　　更值得提及的是，萬科在年報(bào)中對12個(gè)城市的項(xiàng)目存貨進(jìn)行13.8億元的跌價(jià)準(zhǔn)備，較2015年底增長82.3%。對于2016年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，萬科董秘朱旭在27日召開的業(yè)績說明會(huì)上回應(yīng)稱。“這主要是基于審慎的態(tài)度，未來仍將謹(jǐn)慎，尤其對三四線城市保持謹(jǐn)慎。”