本報記者 陸肖肖 于玉金 北京報道
自中央批復在全島建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港以來，海南隨即成為社會各界關注的焦點。但與此同時，眾多炒房者也伺機而動，海南省適時出臺了嚴格的樓市調控政策，及時遏制了炒房投機行為。未來，海南省或將徹底擺脫經濟發展對房地產的依賴，走上一條新的發展道路。
實施全域限購
4月22日，海南省發布了《關于進一步穩定房地產市場的通知》（以下簡稱《通知》），文件提到，要實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售；?？?、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在本省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
《通知》還規定，非海南省戶籍居民家庭在本省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業單位、社會組織在我省購買的住房，取得不動產權證滿5年后方可轉讓。
24日，海南省還發布了《通知》的補充細則，明確了《通知》中限購的住房，包括商品住宅（普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）、產權式酒店客房、符合轉讓條件的保障性住房，含新房和二手房。
補充細則還提到，對以購房為目的頻繁離婚、結婚的，各市縣要對其購房資格進行嚴格審查。涉及假結婚、假離婚騙購住房的，要將婚姻登記嚴重失信當事人名單報送全國婚姻登記信用信息平臺，實施聯合懲戒。
炒房者“無知者無畏”
這次限購政策并非今年海南省對于房地產的首次調控，2018年以來，共發布了四次調控政策。3月30日，海南省發布《關于做好穩定房地產市場工作的通知》，規定本省居民家庭只能買一套住房，首付不得低于七成；4月16日，海南省住建廳緊急發文防止炒作和哄抬房價；4月20日，提高了居民購買首套新建住房的公積金貸款最低首付款比例；4月22日，海南又一次升級了限購政策，宣布全域限購。
本次海南省房地產市場的波動，主要受到海南省將建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港利好消息的影響。在海南建省辦經濟特區30周年之際，中央宣布在海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。
隨后，短短一周時間，從全國各地趕來的購房者出現在海南各地的售樓處，很多都是全款購房。另據媒體報道，4月18日晚，海口市一項目甚至連夜開盤，引發了搶購，?？谑凶〗ň峙蓹z查組趕赴項目營銷現場，及時叫停了違規銷售行為，對開發企業及相關中介機構進行了150萬元的罰款。
不僅最近海南樓市受到省外投資者的青睞，實際上，之前海南的房子也大部分賣給了島外購房者。據清暉智庫統計，海南購房者中70%來自島外，大部分島外購房者都是以旅游、度假、養老等為目的在海南買房，屬于“候鳥型”，空置現象十分凸顯。
著名經濟學家宋清輝在接受《華夏時報》記者采訪時表示，海南自由貿易港這一利好政策對樓市的影響較大，這勢必會導致各類資源大量入駐海南省，間接推高樓價。目前炒房客的行為是“無知者無畏”，海南的房地產市場看似潛力巨大，其實大部分不是剛需。
58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《華夏時報》記者，這次出臺的樓市限購政策，基本上杜絕了外地炒房客進入海南樓市的可能，也打擊了房產的投資屬性，冰封了整個海南的房地產市場。后期海南房地產市場必將迎來較大的改變，房產企業或將調整產品策略，來適應市場的變革。
不做房地產“加工廠”
實際上，海南省在歷史上多次為炒房所累。
2010年1月海南國際旅游島批復之后，投機潮再次出現，不少項目的房價幾個月就漲了五六倍，但隨后幾年內，暴漲的項目價格最終腰斬。
為什么海南省頻頻被炒房者盯上呢？宋清輝分析，因為海南省特殊的地理位置，全年暖熱，雨量充沛，長夏無冬，特別適合居住生活，具有“東方夏威夷”的美譽。同時因為海南無論是旅游業還是房地產，和島外經濟關聯度都較低，體量又不大，會很容易遭受外來資金炒作。房地產作為中國老百姓(77.540, -0.41, -0.53%)最喜歡投資的對象，自然是跑不掉。
但近年來，海南省已決心改變經濟發展對房地產的依賴。
海南省委書記劉賜貴曾多次在公開場合表示，盡管房地產一直占據海南財政收入、固定資產投資很重要的比重，但海南不能無序發展，不能成為房地產的加工廠。
2018年海南省的政府工作報告中，在今后五年政府工作的主要任務中也提到，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，決不讓海南變成房地產加工廠，以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴。”
離開了房地產的海南經濟，未來發展的出路在哪呢？
在最近出臺的《中共中央 國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》中，海南省戰略定位為全面深化改革開放試驗區、國家生態文明試驗區、國際旅游消費中心、國家重大戰略服務保障區，未來海南將建設自由貿易試驗區，和中國特色自由貿易港。
宋清輝告訴記者，20世紀90年代以來，海南省因為對房地產業的過度依賴造成了經濟轉型緩慢，傳統制造業基礎薄弱，以及高新技術人才匱乏等制約海南經濟發展的主要因素，這個教訓和錯誤，今后應盡量避免。未來，海南省應該積極尋找突破口和著力點，以海南自貿區自貿港建設為契機，全力推動海南省經濟高質量發展。
張波也提到，海南省已明確表示“建設用地總量在現有基礎上不增加”，加上最新出臺的“最嚴調控政策”，意味著未來海南的房地產業將不會是支柱產業。全島建設自由貿易試驗區的定位，表明海南已從國內向國際化轉變，海南將作為中國與東南亞各國連接的重要紐帶。
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