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　　文／陳博

　　“過往很多資產(chǎn)運(yùn)營商、包租客在承租方面比較激進(jìn)，只要寫字樓物業(yè)一放出來，經(jīng)常都會被‘二房東’拿下，導(dǎo)致寫字樓市場上的成交比較活躍，而且他們在做完升級改造之后，基本都會提升租金，促使租金也呈現(xiàn)虛高態(tài)勢。”近日，中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司寫字樓部董事總經(jīng)理范進(jìn)佳告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，上述情況正在發(fā)生變化，目前整個深圳寫字樓市場的形勢不太樂觀，自2018年5月開始，“一批P2P企業(yè)爆雷、部分債券違約，深圳寫字樓物業(yè)空置增加”。

　　范進(jìn)佳觀察到，作為金融企業(yè)聚集的核心辦公區(qū)，因辦公及商業(yè)配套相對成熟，深圳福田中心區(qū)的空置率此前一直維持在8%左右，但從2018年下半年開始，該區(qū)域的空置率突然大幅提高，現(xiàn)在達(dá)到12%-13%，基本上區(qū)域內(nèi)的每棟樓都有一些空置單位。

　　相應(yīng)的，過往大包租公司旺盛的深圳甲級寫字樓市場，退租跡象開始冒頭。“特別是2018年10月以后，資產(chǎn)運(yùn)營商與包租‘二房東’，由于承租面積較大，退租的影響也更大。”范進(jìn)佳表示。

　　甲級寫字樓退租趨顯

　　戴德梁行發(fā)布的深圳寫字樓市場2018年第四季度報告指出，市場需求回落，擴(kuò)租及新租需求較為謹(jǐn)慎，部分包租及金融行業(yè)出現(xiàn)較大面積退租的情況。

　　典型案例當(dāng)屬深圳第一高樓平安金融中心，2018年6月一次性退租10層樓，退租面積共計3萬平方米。平安不動產(chǎn)回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報稱，上述10層樓的租戶原本想將其總部、主要業(yè)務(wù)遷入深圳，后因自身發(fā)展原因未能實現(xiàn)，并導(dǎo)致欠租違約，平安不動產(chǎn)主動將其清退。

　　按照平安不動產(chǎn)的說法，目前市場對這10層樓反響積極，已經(jīng)有意向客戶主動洽談，平安不動產(chǎn)正在溝通、選擇中。另外，樓內(nèi)原有客戶因業(yè)務(wù)發(fā)展需要已擴(kuò)租了很大一部分，實際投入市場選擇的面積不足一半，且這部分投入面積相對于平安金融中心118層的體量而言，并無沖擊。

　　陳旭（化名）在深圳一家投資公司負(fù)責(zé)寫字樓物業(yè)租售、運(yùn)營板塊，他向經(jīng)濟(jì)觀察報透露，平安金融中心的這10層樓，背后是一個包租“二房東”，當(dāng)初租下物業(yè)的時候就沒有進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃。因資金鏈出現(xiàn)問題，中途曾試圖轉(zhuǎn)手給其他運(yùn)營商。“他們找過我們公司，但我們對這種物業(yè)評估很謹(jǐn)慎，再三考量后，沒有接手。”

　　陳旭說，平安金融中心這個標(biāo)的，無論從硬件還是軟件看，運(yùn)營條件都很優(yōu)越。但整個項目除去平安自用的樓層外，對外出租的供應(yīng)量還是比較大。這種租金在300元/平方米以上的寫字樓物業(yè)，一旦供應(yīng)量較大，出租的難度也相應(yīng)提高。

　　陳旭所在的投資公司，主營業(yè)務(wù)囊括房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)定向投資、資產(chǎn)運(yùn)營、資產(chǎn)并購重組幾部分。在寫字樓領(lǐng)域，目前他們已經(jīng)包租并運(yùn)營了廣州、深圳等共計15萬平方米的物業(yè)，屬于傳統(tǒng)意義上的包租運(yùn)營商。“我們公司承租的物業(yè)面積都比較大，一次大概超過1.5萬平方米，也就是6-8層樓。”他稱。

　　陳旭介紹，在選擇承租標(biāo)的上，包租運(yùn)營商考慮的第一點(diǎn)一定是地段，寫字樓本身的地域性特征比較明顯，選址必須限定在大商圈里，否則租戶群體范圍太窄。比如選址科技園，進(jìn)駐的租客就多是科技企業(yè)；選擇CBD，更多的租客是金融企業(yè)。

　　此外，對寫字樓物業(yè)進(jìn)行評估也是重要一環(huán)。一般來講，寫字樓標(biāo)的硬件不能有太多瑕疵，以免增加過多改造成本；軟件方面的物業(yè)管理水平也必須較強(qiáng)，這樣一來租金大概能比周邊同類溢價10%-20%。

　　陳旭的公司很少選擇分散性租客較多的標(biāo)的。一棟寫字樓一旦散客過多，租金體系就不好把控。“一般我們會選擇跟開發(fā)商或大業(yè)主合作，對外招租的客群結(jié)構(gòu)也會跟他們錯開，否則就變成搶客競爭關(guān)系。”

　　大包租客的稀薄利潤

　　廣州、深圳兩地的寫字樓市場里，諸如陳旭公司這樣的大包租客并不在少數(shù)。

　　“過往如果寫字樓所在的區(qū)域是非核心區(qū)，本身比較難招租。這樣的大包租客一次性承租并自行運(yùn)營，開發(fā)商是歡迎的。”戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級董事張曉端舉例說，深圳后海總部基地，之前處于培育期時，一些拿下總部基地但不擅長運(yùn)營的開發(fā)商，會選擇一次性放租給包租客。

　　然而，這種逐漸昌盛起來的寫字樓“二房東”生意，自2018年下半年開始，陸續(xù)有企業(yè)退場。

　　“我們公司在2018年下半年也做出一些調(diào)整動作，比如短期內(nèi)調(diào)整租賃條件，并下降租金水平，盡最大努力提高出租率。”陳旭告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，除去裝修投入、運(yùn)營投入以及其他投入，大包租公司賺取的利潤很薄。

　　事實上，與近兩年風(fēng)生水起的聯(lián)合辦公行業(yè)相似，寫字樓大包租客的這門生意，也是通過切割空間、裝修改造之后，再與其他服務(wù)打包出租，賺取差價。

　　兩三年前承租下的寫字樓物業(yè)，租金成本相對較低。但2017、2018兩年拿房的成本偏高，與市場價相比大概低10%。陳旭表示，這是批發(fā)價和零售價的差別，比如一棟寫字樓對外招租租金是220-230元/平方米，但給到包租公司的價格大概是180元/平方米。

　　租金成本逐漸上漲的同時，以往這種寫字樓包租模式，裝修成本并不大。但陳旭說，從2018年開始，租客對寫字樓物業(yè)的更加挑剔，他們公司的裝修投入與聯(lián)合辦公的差距也正在拉近。現(xiàn)在，他們公司包租的寫字樓物業(yè)，裝修成本達(dá)1000元/平方米，運(yùn)營成本（包括人工成本、對外渠道費(fèi)用、平時維護(hù)支出）大概占據(jù)整體投入的5%-8%，其中，推銷成本是最重要的一環(huán)，渠道代理費(fèi)至少是一個月租金。

　　包租物業(yè)與聯(lián)合辦公的不同之處在于，聯(lián)合辦公的切割面積偏小，往往切割成工位，以工位計算租金；而包租的切割面積會更大一些，最小面積也在100平方米左右，最大600-700平方米左右。在對外租金通常以面積計算，根據(jù)市場波動程度調(diào)整定價。

　　范進(jìn)佳觀察，一般包租物業(yè)的對外租金會比原寫字樓直接招租租金高10%-20%。不過，陳旭指出，如果寫字樓市場不好，運(yùn)營商會調(diào)低預(yù)期值，以拉高出租率。

　　“裝修成本和運(yùn)營成本分?jǐn)傊螅蟾?-5年才能回本。”陳旭和團(tuán)隊在實操過程中制定了一套收益率的測算標(biāo)準(zhǔn)，從租下物業(yè)開始就根據(jù)經(jīng)驗、出租率和整體成本進(jìn)行核算，他說，包租生意的收益率跟聯(lián)合辦公差不多，前五年大概可以達(dá)到10%-15%。“不過，我們的出租率其實比聯(lián)合辦公更高，平均80%-90%是沒有問題的。”根據(jù)陳旭的經(jīng)驗，通常出租率要達(dá)到70%以上才有盈利的可能性。

　　租金差是包租生意盈利的一部分，另一部分則來自于業(yè)主給出的免租期。免租期按照標(biāo)的體量大小來確定，如果體量夠大，免租期可以達(dá)到半年，較小也有3-4個月的免租期。一旦能盡快出租，較長的免租期也是盈利的重要來源。

　　判斷包租生意是否成功還有一個標(biāo)志，就是營業(yè)后現(xiàn)金流的回正周期。陳旭說，以承租時與開發(fā)商談定的免租期和各項商務(wù)條件為準(zhǔn)，通常這種包租的現(xiàn)金流回正需要8-10個月。

　　資金實力不強(qiáng)的“二房東”只能退場

　　“寫字樓包租基本過了暴利時代，已經(jīng)變成一門長線慢運(yùn)營的生意。”陳旭判斷。

　　與聯(lián)合辦公前期資金更多依靠估值、投融類機(jī)構(gòu)有所不同，按照正常邏輯，包租公司一旦要從金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，年化利率至少達(dá)到10%。但寫字樓包租本身的收益率僅15%左右，如果市場出現(xiàn)變動，出租率下降，租金也會下調(diào)，金融機(jī)構(gòu)往往不愿意提供貸款。“包租公司的資金大部分來源于自有資金。”范進(jìn)佳表示。這也意味著，這門生意存在著優(yōu)勝劣汰，在經(jīng)濟(jì)周期下行時，一些資金實力不強(qiáng)的“二房東”只能退場。

　　在陳旭看來，只有資金實力比較強(qiáng)或者有閑置資金的企業(yè)，才能做包租這個事情。“到了2018年，這種包租生意的準(zhǔn)入門檻更高了，不光需要資金實力，還需要運(yùn)營能力。幾年前幾乎有錢就可以進(jìn)來，但現(xiàn)在那種粗放的包租時代已經(jīng)結(jié)束。”

　　陳旭和團(tuán)隊在過去一年的操盤中發(fā)現(xiàn)，寫字樓的租賃需求還在，盡管金融企業(yè)需求回落，但其他行業(yè)像貿(mào)易、電商、創(chuàng)新型企業(yè)等需求填補(bǔ)了進(jìn)來。

　　科技類企業(yè)成為支撐深圳寫字樓新增需求的主力——這也是戴德梁行在2018年第四季度報告中的結(jié)論，具象表現(xiàn)是深圳南山科技園及后海片區(qū)在科技類企業(yè)旺盛需求的支撐下，新項目得以快速消化，南山區(qū)寫字樓的平均租金環(huán)比上漲6%至241.03元/月/平方米。

　　不過，按照戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，2018年深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)量達(dá)70萬平方米，總存量達(dá)到498.8萬平方米。2019年這種高供應(yīng)量的趨勢將持續(xù)，全年將有超過190萬平方米的新增供應(yīng)入市。

　　“甲級寫字樓的存量增加明顯，市場短期內(nèi)不一定消化得了，所以2019年可能出現(xiàn)租金回落、空置率上升的趨勢。”范進(jìn)佳表示。

　　寫字樓的大包租客正面臨新一輪洗牌。“我們還會堅持下去。”陳旭表示，寫字樓市場也是個生態(tài)圈，租客各種類型都有，一旦市場下行，空置率提高，只要愿意調(diào)低預(yù)期值或者直接下調(diào)租金，總會吸納到租客的。