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政策財(cái)經(jīng)

燕郊房?jī)r(jià)回暖：一手房單價(jià)普遍超2萬(wàn) 炒作成分需警惕

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2019-03-03來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道作者：祁三連　陳惠

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道祁三連，陳惠北京報(bào)道

　　“房?jī)r(jià)是從去年11月份開(kāi)始逐漸上升，并非網(wǎng)傳的一夜之間房?jī)r(jià)瘋漲。確實(shí)有部分業(yè)主受樓市回暖消息提價(jià)，但對(duì)于具有真實(shí)賣(mài)房和買(mǎi)房需求的人來(lái)說(shuō)，雙方會(huì)談成合理價(jià)位。”首爾甜城一期鏈家一位中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。這位人士還建議購(gòu)房者辨證看待當(dāng)前各類(lèi)文章對(duì)房?jī)r(jià)的判斷。

　　自2018年年底以來(lái)，燕郊樓市開(kāi)始回暖。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，不少臨近規(guī)劃中地鐵的二手房漲幅在2000-4000元/平方米之間。受回暖催動(dòng)，二手房業(yè)主開(kāi)始漲價(jià)或惜售。而受本輪回暖影響，炒作之風(fēng)再次席卷當(dāng)?shù)貥鞘小０ú糠钟嘘P(guān)當(dāng)?shù)叵拶?gòu)松動(dòng)的傳聞再次蠢蠢欲動(dòng)。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，燕郊樓市本身的市場(chǎng)利好的確出現(xiàn)，包括最近通州與北三縣協(xié)同發(fā)展以及地鐵建設(shè)的預(yù)期等。但他擔(dān)心的是，從市場(chǎng)發(fā)展看，隨著金九銀十逐漸褪色。春節(jié)期間市場(chǎng)成交冰封，3月份必然會(huì)積蓄大量的購(gòu)房客戶。這種情況下，炒作更有可能會(huì)影響市場(chǎng)。“當(dāng)然，這些炒作主要是在當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的確下跌不少的基礎(chǔ)上，再加上很多人對(duì)政策放松開(kāi)始出現(xiàn)預(yù)期，害怕錯(cuò)過(guò)上漲。包括北三縣利好不斷，也的確給了購(gòu)房者信心。”

　　業(yè)主惜售

　　“2月28日晚上有一個(gè)急售的房子，家里人生病需要用錢(qián)，八點(diǎn)多掛上來(lái)，十點(diǎn)多就賣(mài)掉了。”安居客一位銷(xiāo)售稱(chēng)。當(dāng)然，中介口中的這套急售房源總價(jià)僅50萬(wàn)，單價(jià)約為1.25萬(wàn)。

　　自2018年11月以來(lái)，受地鐵規(guī)劃以及通州與北三縣協(xié)同規(guī)劃利好不斷傳出影響，沉寂了近兩年的燕郊樓市迅速回暖。貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，2018年10月，燕郊二手房成交均價(jià)僅為16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均價(jià)已經(jīng)漲為18416元/平方米，2019年1月，二手房成交均價(jià)已達(dá)到18805元/平方米。而據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，2018年12月燕郊二手房均價(jià)18416元/平方米，2019年1月二手房均價(jià)18802元/平方米；2月二手房均價(jià)19669元/平方米。除了二手房，燕郊一手房單價(jià)普遍都在2萬(wàn)元之上。

　　市場(chǎng)回暖最直接的體現(xiàn)是成交量上漲，但房?jī)r(jià)并未傳言中“夸張”。據(jù)鏈家APP數(shù)據(jù)顯示，最近90天內(nèi)，燕郊共計(jì)成交房源550套。以“首爾甜城一期”為例，鏈家的成交數(shù)據(jù)顯示，2018年12月至今，該小區(qū)面積為70-90平方米的同類(lèi)型（2室）成交房屋共計(jì)16套，其中2018年12月成交7套，2019年1月成交9套。2018年10月（市場(chǎng)最低點(diǎn)），該小區(qū)成交均價(jià)在16900-22858元/平方米區(qū)間內(nèi)。而2019年1月成交均價(jià)在17645-20827元/平方米區(qū)間內(nèi)。最新一套成交于1月30日，成交均價(jià)為20827元/平方米。整體而言，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定；以“港中旅·海泉灣”為例，該小區(qū)位于燕郊燕順路國(guó)道，鏈家提供的小區(qū)均價(jià)是20703元/平方米。鏈家的成交數(shù)據(jù)顯示，2018年12月至今，該小區(qū)面積為70-90平方米的同類(lèi)型（2室）成交房屋共計(jì)7套，其中2018年12月成交4套，1月成交3套。2018年10月，該小區(qū)成交均價(jià)在17212-21522元/平方米區(qū)間內(nèi)；2018年12月，該小區(qū)成交均價(jià)在17242-19222元/平方米區(qū)間內(nèi)；2019年1月成交均價(jià)在20334-22686元/平方米區(qū)間內(nèi)。最新一套成交于1月31日，成交均價(jià)為22686元/平方米。房?jī)r(jià)略有攀升但并不明顯（未考慮其他成本因素）。其他小區(qū)也大多如此。

　　燕郊作為全國(guó)備受關(guān)注的小鎮(zhèn)，由于臨近北京，這里是不少投資客關(guān)注的重鎮(zhèn)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，市場(chǎng)回暖之風(fēng)背后，投資客也再次蠢蠢欲動(dòng)。同時(shí)，業(yè)主頻繁提價(jià)惜售。不少中介表示，誠(chéng)意出售的業(yè)主并不多。與之相隨，各種瘋狂上漲以及限購(gòu)放松等傳言煽動(dòng)著當(dāng)?shù)貥鞘小?/font>

　　“不同戶型和樓層的價(jià)位存在差異，從去年年底至今，大約每平方米均價(jià)漲了一兩千元，但并不像網(wǎng)上說(shuō)的那樣夸張。”天洋城4代北區(qū)一位銷(xiāo)售人員表示。

　　炒作成分

　　“最近很多人關(guān)注燕郊市場(chǎng)波動(dòng)，從目前市場(chǎng)走勢(shì)看，市場(chǎng)的確明顯出現(xiàn)了升溫的現(xiàn)象，而相比其他城市只見(jiàn)人氣不見(jiàn)價(jià)格波動(dòng)，燕郊已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的價(jià)格上漲。但需要正確認(rèn)識(shí)的是，過(guò)去2年，燕郊是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跌幅最明顯的城市。在目前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，燕郊作為一個(gè)五線城市具有很強(qiáng)的示范影響。”張大偉認(rèn)為，燕郊樓市確實(shí)回暖，但炒作可能對(duì)市場(chǎng)影響更為深遠(yuǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，燕郊樓市回暖確實(shí)具有一定的合理性。第一，此前燕郊房?jī)r(jià)跌幅很大，有上升空間；第二，最近燕郊有一些政策利好，比如，北京相關(guān)政府機(jī)關(guān)單位遷入通州，地鐵設(shè)施增加以及北三縣與通州的統(tǒng)一規(guī)劃等。這些政策利好會(huì)讓人們覺(jué)得燕郊的升值潛力是比較大的，也有人預(yù)計(jì)今后的政策會(huì)松動(dòng)；第三，在上一輪房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)，燕郊就吸引了全國(guó)各地投資客。如今燕郊的房?jī)r(jià)相對(duì)之前有下跌，加上政策利好和靠近通州副中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，燕郊的確又開(kāi)始吸引著一些外地的投資者。

　　但楊紅旭也認(rèn)為，燕郊樓市炒作成分肯定是存在。“因?yàn)檠嘟嫉氖袌?chǎng)行情就是大起大落，這和目前某些自媒體、中介的夸大其詞、助長(zhǎng)市場(chǎng)的行為緊密相關(guān)。具體來(lái)說(shuō)，炒作從兩方面影響市場(chǎng)：一個(gè)是心理預(yù)期，一個(gè)是實(shí)際操作。心理預(yù)期方面，就是小部分人，尤其是中介和房地產(chǎn)交易的利益相關(guān)者，通過(guò)自媒體、朋友圈來(lái)夸大其詞進(jìn)行傳播，渲染這種房子賣(mài)得快、房?jī)r(jià)漲得快之類(lèi)的市場(chǎng)信息；實(shí)際操作方面，他們會(huì)幫助這些買(mǎi)房人、投資者尋找房源，但有些中介也可能在市場(chǎng)中‘興風(fēng)作浪’，即中介可能會(huì)慫恿某些房東去提高賣(mài)價(jià)，從而使自己獲得更高的傭金。另外，有些大中介可能會(huì)壟斷銷(xiāo)售權(quán)、代理權(quán)，盡量地把房?jī)r(jià)提高，甚至通過(guò)信息不對(duì)稱(chēng)的優(yōu)勢(shì)來(lái)制造緊張氛圍或者欺騙消費(fèi)者，讓這些買(mǎi)房人急于買(mǎi)房、高價(jià)買(mǎi)房。”

　　“市場(chǎng)確有回暖，但炒作肯定也會(huì)有，這兩塊兒是并行的。市場(chǎng)有回暖的跡象，一部分小業(yè)主包括中介機(jī)構(gòu)都在炒作燕郊的回暖，希望能把部分小區(qū)市場(chǎng)行情變成一個(gè)大行情。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅稱(chēng)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，成交量以及房?jī)r(jià)上漲樓盤(pán)主要集中在規(guī)劃中的地鐵周邊，并非大范圍地區(qū)回暖。

　　楊紅旭認(rèn)為，2019的樓市的底部構(gòu)造比較復(fù)雜，即便目前燕郊樓市是暫時(shí)回暖了，也不能保證它就自此進(jìn)入到上升周期，有可能之后當(dāng)?shù)貥鞘羞€會(huì)再回落。因?yàn)槟壳叭珖?guó)的大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)都還是在下滑，全國(guó)政策總態(tài)勢(shì)依然是偏緊的。地方也不可能出現(xiàn)很明顯的一些刺激政策。所以，燕郊的房?jī)r(jià)只會(huì)是穩(wěn)住或者小漲，而不可能自此開(kāi)始大漲。

　　張大偉也認(rèn)為，市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化，這些政策不變市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)大。政策一旦變化，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯反彈。燕郊的小陽(yáng)春已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)將出現(xiàn)一波上行，主要原因是超跌反彈，但再漲到之前高位的可能性不存在。

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